6月10日，北京市发布《关于加快培育壮大新业态新模式推动北京经济高质量发展的若干意见》。
在这份意见中，北京提出了27条措施，加快培育壮大新业态新模式，推动经济高质量发展。
文件中最引人注目的是，提出“加快实施国家免税店创新政策，优化口岸和城市免税店布局”。
6月9日，王府井集团刚刚获得免税商品经营资格。可以预见，免税店很快就会在北京地区开业。
北京“消费型城市”定位凸显。
早在2019年6月，北京市就启动了《北京市商业服务业设施空间布局规划》征求意见稿。
在这份《意见》中，北京提出，到2035年，“建成世界级消费中心城市，城市商业竞争力进入世界前列”。
北京当然有这个能力。
2019年，北京第三产业占GDP比重为83.5%，非常接近香港水平；社会零售总额突破1.2万亿元，仅次于上海。
与此同时，北京也逐渐从“单中心”城市转变为“多中心”城市。
在《商业布局规划》中，北京明确提出打造“四大商业中心”+“四大一级批发市场”的整体商业格局。
【1】
东“副中心”+西“新首钢”
南“西红门”+北“回龙观”
北京新四大商业中心揭幕
北京新商务中心布局中，提出了广域级商务中心和区域级商务中心的概念。
“广域商业中心”主要是“王府井”和“前门”。其消费对象主要是国内外游客。它强调首都国家形象的功能和特征，并没有吸引周边的消费人群。
真正吸引消费人群的是“区域商业中心”，主要体现在四个方面：
东部商业中心是城市副中心，重点吸引京东消费群体；
西部商业中心为新首钢，辐射范围包括门头沟、石景山、海淀、西城等地区；
北部是回龙观，辐射海淀、朝阳、昌平等地区人口。
南部为西红门，重点辐射人口为丰台、大兴、房山等地。
每个区域商业中心规划商业规模不少于50万平方米。如果按人均消费0.2平方米估算，每个区域商业中心的消费人口将不少于250万人。
例如，城市副中心商业规模预计将超过80万平方米，未来消费群体预计将超过400万人。应该是四大商业中心中最大的一个。
东南西北四大区域性商业中心的出现，有两大功能：
一是逐步引导中心城市人口、产业外迁，为新都发展提供拓展空间。
二是区域均衡发展，东南、西北各有收入，避免长途交通拥堵。
因此，由于人口和产业向区域商业中心集中，周边地区的房价势必上涨，成为购房的重点区域。
例如，昌平区近日公布的《回天片区街区控制性详细规划（草案）》，将回龙观、天通苑片区明确定位为：
“中心城功能疏导的集中承载区，连接中关村科学城与未来科学城的重要建设区域。”
如此看来，北城“回天区”的崛起就难以避免。未来房价将介于未来科学城和中关村科学城之间。
【2】
西南、东南、西北、东北
4个一级农产品批发市场
北京批发市场的拆除并不是绝对的。
《业务布局方案》中提出了两个意见：
一是四环以内的农产品批发市场要转型为农产品零售市场。这意味着四环内不允许批发，只能零售。
二是在西南、东南、西北、东北方向规划设立4个一级农产品批发市场，保障首都“菜篮子”。
所谓“一级批发市场”，就是直接从产地采购农产品，销售给中间批发商或代理商的批发市场，起到农产品集散地的作用。
目前，北京乃至亚洲最大的农产品批发市场是新发地农产品批发市场，占地1680亩，货源广泛，覆盖整个华北地区。
新发地蔬菜价格是北京乃至全国蔬菜价格的风向标，意义重大。
根据北京未来“商业布局规划”，四大一级批发市场中，新发地位列第一，仍是“主要交易通道”：
西南方向：保留新地主交易通道地位，流转效率高。
东南方向：北京生鲜农产品流通中心将利用首农食品集团土地等方式，将配送中心总规模扩大至约600亩。
东北方向：顺义区规划一座一级批发市场，占地约800亩。
西北方向：昌平区南口农场规划新建农产品综合批发市场。
但无论是位置还是规模，新发地在四环路边缘的地位都难以撼动：作为国家一级批发市场，周边商品房价格都在7万以上。
此外，西红门地区已被定位为北京区域性商业中心。未来随着人口进一步聚集，预计该地区将变得人满为患。
【3】
核心区商业氛围有所下降
重点打造五个古都特色街区
从核心区商业布局来看，除保留西单、王府井两个现代化城市街区外，其余主要以打造“古都特色街区”为主。
商业布局规划明确提出：“制定鼓励和控制的业态目录，严格控制商业准入，防止街区过度商业化”。
在现有前门大街的基础上，我们还将重点推出5条“古都风格特色商业街”：
前门大栅栏+南锣鼓巷+烟袋斜街+护国寺+琉璃厂街。
通过房屋修缮、市政配套设施更新、环境治理和景观保护等工作，历史文化风貌、基础设施承载能力和公共服务水平显着提升。
总体而言，我们可以从北京商业结构的变化来看城市结构和人口的变化：
一是内城商业规模和氛围逐步缩小，“特色化”、“旅游化”、“风格化”，强调首都形象功能，服务国内外民众。
也就是说，内城区的商业消费功能将逐渐退化。
二是区域性商业中心崛起，城市功能逐渐向外扩散，东南、西北各有一个商业消费中心。
此举将显着增强市中心周边的商业功能和规模。
三是批发市场多规划分布在五环外郊区，形成服务功能圈。不过，新发地地区比较特殊。集批发功能和商业中心功能于一体，人口集中度极高。
这一特区的出现，是由于北京城市扩张较快，城市功能调整相对缓慢。这个复杂区域的管理难度仍然很大。
【6月20日集体讲座：北京城市布局及购房区域建议】
